O texto propõe leitura evolutiva do princípio da concentração na matrícula imobiliária, destacando a organização racional da informação registral e a inteligibilidade do fólio real.
O princípio da concentração na matrícula imobiliária: Segurança jurídica, ocorrências relevantes e os limites da publicidade formal
O princípio da concentração na matrícula imobiliária consolidou-se como um dos pilares centrais da segurança jurídica nas transações imobiliárias brasileiras. Sua importância decorre da função atribuída à matrícula como o centro irradiador da situação jurídica do imóvel, apto a revelar, de forma confiável, os elementos essenciais que afetam a titularidade e o exercício dos direitos reais.
Em termos simples, o princípio parte da premissa de que aquilo que não está na matrícula, em regra, não pode ser oposto ao terceiro de boa-fé. Essa diretriz não representa um formalismo excessivo, mas um mecanismo racional de proteção da confiança legítima, reduzindo assimetrias informacionais e evitando que o adquirente seja surpreendido por ônus, restrições ou litígios ocultos.
A evolução normativa da concentração registral
Embora frequentemente associada a legislações mais recentes, a lógica da concentração não é estranha ao sistema registral brasileiro. Desde a lei de registros públicos, a matrícula foi concebida como o núcleo informacional do imóvel. A interpretação sistemática dos dispositivos legais sempre permitiu compreender que o rol de atos registráveis e averbáveis possui natureza exemplificativa, justamente para possibilitar a inscrição de situações juridicamente relevantes, ainda que não previstas de forma expressa.
A positivação explícita do princípio, contudo, ocorreu com a lei 13.097/15, especialmente por meio do seu art. 54. Ao estabelecer que atos jurídicos não registrados ou averbados não podem ser opostos ao terceiro de boa-fé, o legislador reforçou a matrícula como instrumento ativo de estabilização das relações imobiliárias, deslocando o foco da investigação jurídica para o fólio real.
Mais recentemente, a lei 14.825/24 aprofundou essa diretriz ao atualizar dispositivos da legislação registral, alinhando-os à lógica do sistema eletrônico e reforçando a matrícula como documento central para a análise da situação jurídica do imóvel. O movimento legislativo é claro: reduzir a dispersão informacional e fortalecer a confiança na publicidade registral.
Concentração não é apenas proteção contra credores
Um equívoco recorrente consiste em restringir o princípio da concentração à proteção contra atos de credores, como penhoras, hipotecas ou indisponibilidades. Embora esse seja um de seus efeitos mais visíveis, a concentração registral possui alcance conceitual mais amplo.
A matrícula não se limita a reunir atos formais autônomos. Ela também absorve ocorrências jurídicas relevantes, desde que influenciem o conteúdo, os limites ou a estabilidade do direito real. Em diversas situações, o próprio registro de aquisição já incorpora cláusulas, condições ou restrições essenciais à compreensão da titularidade, sem que isso gere averbações destacadas.
É o que ocorre, por exemplo, com cláusulas de reversão ou com determinadas condições resolutivas previstas em doações. Nesses casos, a informação juridicamente relevante integra o próprio ato registral, demonstrando que a matrícula funciona como uma narrativa jurídica estruturada, e não como um simples acúmulo mecânico de registros e averbações.
Essa característica revela que o princípio da concentração não exige atomização excessiva do fólio real, mas sim organização racional da informação. O objetivo não é multiplicar atos, mas garantir que aquilo que realmente importa para a segurança do terceiro esteja adequadamente refletido na matrícula.
Jurisprudência e ampliação da publicidade registral
A jurisprudência recente tem acompanhado essa leitura funcional da concentração registral. Os tribunais vêm reconhecendo a possibilidade de averbação de situações que, embora não constituam direitos reais típicos, impactam a esfera jurídica do imóvel e podem influenciar a decisão do adquirente, como a existência de litígios, contratos atípicos ou conflitos possessórios relevantes.
Ao mesmo tempo, decisões reiteradas têm afastado alegações de má-fé do adquirente quando inexistente qualquer anotação na matrícula, mesmo em contextos de execução ou discussões posteriores sobre fraude. O fio condutor desses julgados é a afirmação de que a confiança legítima do terceiro se ancora na matrícula, e não em investigações externas ilimitadas.
Esse entendimento reforça a função institucional do registro imobiliário como instrumento de pacificação social, reduzindo litígios e conferindo previsibilidade às transações.
Fé pública registral e o desafio da inteligibilidade
O fortalecimento da concentração na matrícula traz, contudo, um desafio contemporâneo relevante: a publicidade formal é suficiente para garantir segurança jurídica plena?
O sistema registral brasileiro assegura veracidade, autenticidade e rastreabilidade dos atos. Entretanto, matrículas excessivamente extensas, compostas por dezenas ou centenas de registros e averbações, nem sempre permitem compreensão imediata da situação jurídica do imóvel pelo cidadão comum ou mesmo por operadores do direito.
Nesse cenário, ganha relevo a discussão sobre a inteligibilidade da matrícula. A fé pública registral não se limita à correção formal dos lançamentos; ela também se projeta na capacidade do sistema de tornar a informação acessível, compreensível e funcional.
Sem qualquer ruptura normativa, é possível conceber mecanismos de leitura qualificada, como sínteses informativas ou relatos estruturados, que não tenham efeito constitutivo nem substituam os atos registrais, mas auxiliem na compreensão do histórico jurídico do imóvel. Essa perspectiva dialoga com práticas já existentes, como certidões narrativas e técnicas de qualificação registral, além de se alinhar à racionalização informacional promovida pelo ambiente eletrônico.
Conclusão
O princípio da concentração na matrícula imobiliária não deve ser compreendido apenas como uma regra defensiva contra credores ocultos. Trata-se de um princípio estruturante da publicidade imobiliária, orientado à proteção da confiança do terceiro de boa-fé e à organização racional das informações juridicamente relevantes.
A evolução legislativa e a jurisprudência recente indicam um movimento claro de fortalecimento da matrícula como o histórico jurídico confiável do imóvel. Ao mesmo tempo, esse fortalecimento impõe novos desafios ao sistema registral, especialmente no que se refere à inteligibilidade e à funcionalidade da informação.
A consolidação do princípio da concentração, portanto, não aponta para o engessamento do registro, mas para seu aperfeiçoamento contínuo, reafirmando a fé pública registral como instrumento essencial de segurança jurídica, previsibilidade e estabilidade social.
Escrito por Lucas Peloso Silva Ferreira – Profissional com 20 anos no 23º Tabelião de SP. Especialista em atos notariais, inclusive os complexos – inventários, cessões, usucapião, família e pareceres. Pós-graduado em Direito Notarial – EPM.
Fonte: Migalhas
