Processo: REsp 2.141.417-SC, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 22/4/2025.
Ramo do Direito: DIREITO CIVIL, DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL
Tema: Contrato de promessa de compra e venda. Imóvel comercial. Súmula 308/STJ. Inaplicabilidade. Registro. Cartório de imóvel. Inexistência. Inoponibilidade. Terceiro de boa-fé. Garantia real. Hipoteca. Eficácia.
Destaque
O contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real.
Informações do Inteiro Teor
Cinge-se a controvérsia a determinar se é nula a penhora judicial decorrente de garantia real hipotecária averbada após a celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial não registrada.
Importante destacar que não se aplica ao caso a Súmula n. 308 do STJ, segundo a qual, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Isso porque é pacífico no STJ o entendimento de que “a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial” (AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019, DJe de 6/11/2019).
Por outro lado, não se desconhece o entendimento de ambas as Turmas de Direito Privado do STJ de que, mesmo nos imóveis comerciais, “a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior à celebração da promessa de compra e venda não tem eficácia em relação ao promissário-comprador” (AgInt no REsp n. 1.704.440/RS, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/9/2019, DJe de 21/10/2019).
Entretanto, no precedente mencionado não foi examinada a ausência de registro público da promessa de compra e venda de imóvel comercial realizada antes da hipoteca.
A ausência de registro público é o ponto central da controvérsia, considerando o entendimento consolidado do STJ de que, conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico de promessa de compra e venda. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do imóvel.
Assim, o direito real do promitente comprador apenas se aperfeiçoa perante terceiros de boa-fé com o regular registro do instrumento público ou particular no tabelionato de imóveis.
Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial para que a promessa de compra e venda realizada possua efeito erga omnes, não se pode admitir que o título seja oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia hipotecária, devidamente registrada, e promoveu, nos estritos termos da lei, a penhora do bem em ação de cumprimento de sentença.
Portanto, o contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliário não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real, mesmo que celebrado antes da hipoteca.
Informações Adicionais
Legislação
Código Civil (CC), art. 1.245, § 1º,
Súmulas
Saiba mais:
Fonte: Informativo de Jurisprudência do STJ
