Caminho extrajudicial amplia tentativa de conciliação e mediação em conflitos envolvendo imóveis, com sessões organizadas em cartório e condução por profissional habilitado. Norma do CNJ define regras do procedimento e reforça a formalização do resultado, com registro do que for pactuado.
Conflitos que travam o uso de um imóvel, paralisam obras e atrasam contratos podem ser levados à tentativa de conciliação ou mediação em serviços extrajudiciais, com sessões realizadas em cartório e condução por mediadores ou conciliadores, conforme regras nacionais do Conselho Nacional de Justiça.
A proposta é permitir que divergências com potencial de acordo sejam tratadas em ambiente administrativo, com registro formal do resultado e sem que a primeira providência precise ser uma ação judicial, o que costuma pesar em projetos de expansão de galpões, bases logísticas, áreas industriais e empreendimento ligados a energia e infraestrutura.
Na prática, o que muda é o caminho inicial para quem busca compor uma disputa de forma documentada.
Mediação e conciliação em cartório para conflitos de imóvel
Em vez de começar pelo processo, as partes podem apresentar um requerimento de conciliação ou mediação a um serviço notarial ou de registro, que organiza a sessão, providencia a estrutura para o encontro e observa as exigências previstas nas normas aplicáveis.
O tema ganhou contorno nacional com o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial da Corregedoria Nacional de Justiça, que disciplina a conciliação e a mediação em serviços notariais e de registro, incluindo regras sobre requerimento, sessões e encaminhamentos quando necessário.
A regulamentação também dialoga com a Lei de Mediação, que prevê o encerramento do procedimento com a lavratura de termo final e estabelece o valor jurídico do acordo celebrado nessa etapa, dentro dos critérios legais.
Imóvel, energia e infraestrutura: por que o impasse trava projetos
Para empresas e proprietários de ativos imobiliários produtivos, o interesse costuma surgir quando o impasse não está na existência do direito, mas na dificuldade de alinhar versões, documentos e expectativas.
Divergências de divisa, servidões de passagem, acesso de caminhões, uso de áreas comuns em condomínios industriais, responsabilidades por manutenção de vias internas, cobrança de rateios, prazos de desocupação em contratos de locação, conflitos sobre benfeitorias e discussões contratuais em operações de arrendamento são exemplos de situações que podem se transformar em litígios longos quando não há canal formal para negociação assistida.
A mediação e a conciliação, nesses casos, não substituem a necessidade de prova ou de decisão judicial quando houver conflito irreconciliável, mas funcionam como tentativa estruturada de composição, com condução por terceiro imparcial e registro do que for pactuado.
Mediadores cadastrados e regras do CNJ
Uma característica relevante do modelo regulado é a possibilidade de participação de mediadores e conciliadores externos, desde que observados requisitos definidos em orientação do CNJ.
Em decisão divulgada pelo Conselho, cartórios podem contratar mediadores e conciliadores cadastrados no Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos, o Nupemec, dos tribunais competentes, o que amplia o acesso a profissionais já vinculados a parâmetros institucionais de mediação e conciliação.
Esse desenho ajuda a aproximar o extrajudicial de práticas já consolidadas no Judiciário, sem confundir as esferas.
O cartório oferece a estrutura e o registro formal dos atos do procedimento, enquanto a condução do diálogo, com técnicas próprias de mediação, fica a cargo do profissional habilitado, respeitando as regras aplicáveis e a natureza do conflito apresentado.
Requerimento, sessões e estrutura do procedimento extrajudicial
A forma como o procedimento começa também é relevante para a segurança do processo.
O Código Nacional de Normas prevê que o requerimento de conciliação ou mediação pode ser dirigido a serviços notariais ou de registro conforme suas competências, e estabelece que as serventias mantenham espaço reservado para a realização das sessões durante o horário de atendimento ao público, o que reforça o caráter formal e organizado do atendimento.
Quando o tema envolve imóvel com impacto econômico elevado, como terrenos para implantação de unidade industrial, áreas de apoio logístico ou bases operacionais, a previsibilidade do rito e a documentação do que foi discutido tendem a ser pontos centrais para as partes.
Em operações empresariais, o custo de um conflito não aparece apenas na disputa em si, mas no atraso de licenças, no descumprimento de cronogramas e na insegurança para credores e investidores que exigem clareza sobre posse, uso e obrigações contratuais.
É por isso que o acordo formalizado costuma ser tratado como ativo de segurança jurídica.
Termo final e título executivo extrajudicial
O termo final lavrado ao término da mediação, quando há acordo, tem tratamento específico na Lei de Mediação.
A norma prevê que o procedimento se encerra com a lavratura do termo final e, na hipótese de celebração de acordo, esse termo constitui título executivo extrajudicial, o que significa que o compromisso assumido passa a ter força jurídica própria para cobrança e cumprimento, conforme as regras processuais aplicáveis.
Esse ponto costuma ser confundido com a ideia de “dispensar juiz” em qualquer situação, mas a dinâmica é mais precisa.
O que a lei permite é que o acordo formalizado na mediação extrajudicial tenha uma eficácia jurídica definida, reduzindo a necessidade de uma nova etapa apenas para reconhecer que houve consenso entre as partes.
Ainda assim, o procedimento exige aderência voluntária ao diálogo e não transforma a mediação em atalho para impor obrigação a quem não concorda.
Quando o caso segue para o Judiciário
A utilidade do mecanismo, portanto, depende do perfil do conflito e do comportamento das partes.
Há disputas em que a controvérsia envolve interpretação contratual e cálculo de valores, mas não exige discussão sobre propriedade ou posse, e nesses casos a mediação tende a ser buscada para evitar a escalada do litígio.
Em outros cenários, a questão é mais sensível, como divergências graves sobre domínio ou resistência objetiva em cumprir obrigações, e a tentativa extrajudicial pode não evoluir, o que mantém aberta a via judicial quando não houver consenso.
Governança de ativos e convivência em condomínios industriais
No dia a dia de imóveis produtivos, a mediação também pode ser usada como instrumento de governança.
Condomínios industriais, parques logísticos e empreendimentos de infraestrutura costumam operar com contratos e regulamentos internos que se multiplicam ao longo do tempo, o que aumenta o risco de conflitos de convivência, de circulação e de responsabilidade por danos.
Uma sessão mediada pode ajudar a registrar compromissos práticos, como regras de uso de área comum, cronograma de obras, repartição de custos de manutenção e ajustes de operação, desde que tudo esteja dentro do que a legislação admite como objeto de mediação e transação.
O CNJ também trata do que acontece quando há necessidade de controle judicial.
O Código Nacional de Normas prevê hipóteses em que o cartório encaminha ao juízo competente o termo de conciliação ou de mediação e os documentos que instruíram o procedimento para análise de homologação quando isso for necessário, preservando a separação de atribuições e o controle jurisdicional em situações que demandem chancela judicial.
Ao olhar para o impacto prático, a mediação e a conciliação em cartório tendem a atrair atenção por uma razão simples: aproximam a solução do conflito do lugar onde muitos atos da vida patrimonial já passam, como registros, averbações e formalizações de documentos, sem que isso altere os requisitos legais de validade e de segurança.
Quando a disputa nasce em torno de um imóvel ligado a produção, logística ou energia, qualquer instrumento que reduza o tempo de travamento do ativo tende a ser considerado, especialmente se houver caminho formal para registrar o acordo com clareza de obrigações e prazos.
Em conflitos envolvendo imóvel, contrato e operação, qual tipo de impasse você considera mais difícil de resolver sem uma mesa formal de negociação e um termo final bem documentado?
Fonte: Click Petróleo e Gás
